央行新政后我国楼市未来走向如何-【资讯】

发布时间：2021-07-15 09:36:05 阅读：次来源：跳绳厂家

王露

央行房贷新政公布后，沉闷许久的市场情绪骤然热闹起来。有专家、学者断言，这是政府最有力度、最具强度的一次救市行为；众多房地产开发企业则在等待新一轮楼市大行情的开启；相当部分购房者在准备享受优惠贷款利率；更有一些媒体连连质疑发问，商业银行7折优惠利率为何迟迟不能落地？笔者认为，这些市场情绪其实是对央行房贷新政的变化缺乏洞悉，市场预期错位的表现，既不客观，又欠理性。

与以往相比，此次央行房贷新政出现了一种本质上但并不特别显现的变化，那就是政策调控不再简单采用划出“硬杠杆”的方式，用一个标准来主导市场各类主体，而是区分不同政策内容的不同属性，隐含了诸多的“软选择”，是“硬杠杆”与“软选择”的结合。

由于近年来我国对于房地产市场调控基本以“限购、限贷”为主要内容，“限贷”中又以利率为重要手段。这种过程连接逻辑自然形成了政策调控的逻辑依赖和行为定式。因此，面对此次“限购”（首套房认定新标准）的放开和“限贷”的放松，如果错把“软选择”当成“硬杠杆”，则很容易使市场滑入“首套房贷款=7折利率优惠”、“房贷放松=房价上涨”的固有、惯性预期之中。

此次央行对于7折优惠利率只规定了标准底线，而非必须执行的“硬杠杆”，如何执行，依据商业银行的风险实际而定。就是说，由于存在不同地域经济发展水平的差异、不同商业银行经营状况的差异、不同贷款对象风险承担能力的差异，放开首套房认定标准后，贷款利率的确定，只能由商业银行因人、因地、因时和因事自主选择确定，不可能也不能使用同一个标准。从现实的房贷7折基准利率相当于存款5年期定期利率水平来推算，未来真正可享有商业银行这一优惠利率的客户实属凤毛麟角。笔者认为，未来房贷利率大致会在基准下浮10%或上浮30%的区间波动，而且享有利率下行10%的，必定是商业银行的特定或优质客户。

不能否认，央行此次房贷新政，对房地产业必将带来程度不同的积极影响，肯定会增多房地产业的融资渠道。但这种影响的背后，同样存在一种变化，就是结构性修复和市场调整，并在修复和调整中建立融资新机制和新模式。从央行的文字表述中不难看出，MBS只能专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放，是有限制性条件的；REITs对象必须是符合相关条件的房地产开发企业，显然更注重整个房地产行业基础的加固。足见，推出MBS和REITs绝不仅是一种融资工具的数量的增加和内容的丰富，而在于重塑房地产行业融资的新模式、新关系和新机制。

一方面，通过融资方式的创新，增强房地产行业资产的整体变现能力，比如持有MBS资产的主体可以择机出售变现；另一方面，增强房地产行业全部链条中各主体的风险关联程度，解决和改变过去模式中，主要由商业银行和购房人承担最终市场风险的状况。解决这些基础性和长远性问题，比简单的应急救市更重要。

央行房贷新政，本质上就是要解决“去库存化”问题，立足的是“自住性需求”的市场化满足。因此，不能用惯性思维、狭隘态度来理解认识房贷新政，更不能用利益本位来诠释房贷新政。